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第15章 不動産・土地 解説

 この章では,不動産及び土地に関する統計を収録している。
 不動産及び土地に関する統計については,長期にわたり体系的な整備を見るまでには至らなかったが,統計審議会から昭和41年(1966)に「土地及び建設に関する統計の整備について」,また,55年(1980)に「住宅・宅地関係諸統計の整備改善に関する答申」が出されるなど,関連統計の整備に向けての機運が醸成されてきた。この間,昭和44年(1969)に「住宅供給企業の建設動向調査」が,45年(1970)に「住宅用地完成面積調査」が,47年(1972)に「企業の土地取得状況等に関する調査」が,49年(1974)に「不動産業実態調査」が建設省(現国土交通省)において開始された。
 その後,平成5年(1993)に法人企業が所有する土地及び建物に関する統計調査として「土地基本調査法人調査」(平成10年に法人土地基本調査に名称変更)が国土庁(現国土交通省)によって実施され,さらに10年(1998)には,総務省統計局が実施する「住宅統計調査」に現住居以外の住宅・土地に関する事項等が加えられ,名称を「住宅・土地統計調査」として世帯が所有する土地・建物の統計調査として実施されるなど,不動産統計の最も基本である所有の実態をとらえた統計が得られるようになった。
 なお,不動産の流通に関する統計など,まだまだ整備すべき分野が残されている。本章に収録した流通に関する統計は,民間企業が収集した情報を多く利用したが,その利用に当たっては,再度その調査方法等について確認されたい。

 不動産・土地関連統計を整理すると,以下のとおりである。

(1) 不動産所有の現況に関する統計

 ア 土地 ・・・ 固定資産の価格等の概要調書(土地編)
  法人土地基本調査
住宅・土地統計調査
企業の土地取得状況等に関する調査
 イ 建物 ・・・ 固定資産の価格等の概要調書(家屋編)
  法人建物調査
住宅・土地統計調査

(2) 不動産の増減

 ア 土地 ・・・ 住宅用地完成面積調査
 イ 建物 ・・・ 建築着工統計調査
  建築物滅失統計調査
  (両調査とも「第9章 建設業」参照)

(3) 取引に関する統計

 ア 土地取引件数 ・・・ 民事,訟務,人権統計
 イ 住宅供給戸数 ・・・ 全国マンション市場動向調査
 ウ ビルの空室率 ・・・ ビル実態調査まとめ

(4) 価格に関する統計

 ア 土地等価格 ・・・ 地価公示
  都道府県地価調査
全国市街地価格指数
田畑価格及び小作料
山林素地及び山元立木価格調
 イ 住宅価格   ・・・ 全国マンション市場動向調査
 ウ 建物賃貸料
    (ア) 住宅 ・・・ 住宅・土地統計調査
  全国賃料統計
    (イ) ビル ・・・ 全国賃料統計

固定資産の価格等の概要調書(土地,家屋編)

1 実施機関

 総務省自治税務局資産評価室

2 調査の目的

 地方税制等の適正かつ円滑な運用に資するための基礎資料とする。

3 調査の沿革

 概要調書の作成は,地方税法第418条に定められており,家屋編は業務資料として昭和29年度(1954)から,土地編は30年度(1955)から毎年作成されている。

4 調査方法

 調査は,全国の全市町村を対象に,毎年1月1日現在で自計申告による郵送調査として行われる。

5 調査事項

(1) 土地

  地目,筆数,地籍,決定額,課税標準額等

(2) 家屋

  家屋の種類,構造,棟数,床面積,決定価格,課税評価額,建築年次等

法人土地基本調査(基幹統計調査)

1 実施機関

 国土交通省土地・水資源局土地情報課

2 調査の目的

 我が国の法人における土地の所有状況及び利用状況等に関する実態を調査し,その現状を全国及び地域別に明らかにすることにより,土地に関する諸施策等の基礎資料を得る。

3 調査の沿革

 平成5年(1993)に「土地基本調査法人調査」が承認統計として開始され,10年(1998)に現在の名称に変更され,指定統計として実施されている。調査周期は5年である。

4 調査の構成及び方法等

 A-法人土地基本調査調査票A(及び追加分) B-法人土地基本調査調査票B(及び追加分)

 A-法人土地基本調査調査票A(及び追加分)

  調査対象 地域:全国,単位:法人,属性:国及び地方公共団体以外の法人で,本邦に本所,本社又は本店を有するもの
  調査方法 選定:全数(資本金1億円以上)・無作為抽出(1億円未満),配布:郵送,取集:郵送,記入:自計,客体数:490,000
  周期・期日 周期:5年,期日:9月15日〜10月31日
  調査事項 法人に関する事項,所有する土地の有無に関する事項(所有する土地の有無,本所,本社又は本店の敷地の所有者),宅地などに関する事項(所在地,土地の所有形態,土地の所有面積,土地の取得時期,土地の貸与の有無,土地の利用現況),農地・林地に関する事項(所在地,土地面積の合計),他者への販売を目的として所有する土地に関する事項(所在地,土地面積の合計)

 B-法人土地基本調査調査票B(及び追加分)

  調査対象 地域:全国,単位:Aと同じ,属性:国及び地方公共団体以外の法人で,本邦に本所,本社又は本店を有するもののうち,「電気業」,「ガス業」,「国内電気通信業・国際電気通信業」,「放送業」及び「鉄道業」に属する法人
  調査方法 選定,配布,取集,記入:Aと同じ,客体数:700
  周期・期日 Aと同じ
  調査事項 電気業における「送配電施設用地,変電施設用地,発電所用地」,ガス業における「ガス供給施設用地」,国内電気通信業・国際電気通信業における「通信施設用地」,放送業における「放送施設用地」及び鉄道業における「停車場用地,鉄軌道用地など及び鉄道林用地」並びに「道路用地(未共用を含む)」に関する事項(所在地,土地の用途,件数,土地面積の合計)

企業の土地取得状況等に関する調査

1 実施機関

 国土交通省土地・水資源局土地情報課

2 調査の目的

 法人による土地の取得,保有及び利用状況を把握し,その現況情報を提供するとともに,土地対策のための基礎資料とする。

3 調査の沿革

 調査は昭和47年(1972)に東証上場企業を調査対象として開始されたが,48年(1973)からは資本金1億円以上の全民間法人を調査対象とする承認統計である。
 なお,「企業の土地取得状況等に関する調査票B」については昭和56年度(1981)調査をもって廃止され,現在の調査票に一本化された。また,平成5年(1983)は,「法人土地基本調査」の実施に伴い,本調査を休止し,法人土地基本調査の中に本調査の調査事項を追加して行った。

4 調査の方法等

  調査対象 地域:全国,単位:企業,属性:資本金1億円以上の法人企業
  調査方法 選定:全数,配布:郵送,取集:郵送,記入:自計,客体数:40,000
  周期・期日 周期:年,期日:10月31日
  調査事項 所有する土地の面積,取得・売却した土地の面積及び帳簿価格,未利用地の今後の利用予定,所有する土地の都道府県別資産別未利用地の面積

法人建物調査

1 実施機関

 国土交通省土地・水資源局土地情報課

2 調査の目的

 法人土地基本調査に附帯して実施し,土地と建物を一体として把握することにより,土地政策の推進に資するための基礎資料を得る。

3 調査の沿革

 この調査は統計報告調整法に基づく承認統計調査で,平成5年(1993)以降「法人土地基本調査」に附帯して実施されている。平成10年(1998)調査までは,調査票A,Bで構成されていたが,15年(2003)調査では一本化された。

4 調査の方法等

  調査対象 地域:全国,単位:法人,属性:国及び地方公共団体以外の法人で,本邦に本所,本社又は本店を有するもの
  調査方法 選定:全数(資本金1億円以上)・無作為抽出(1億円未満),配布:郵送,取集:郵送,記入:自計,客体数:490,000
  周期・期日 周期:5年,期日:9月15日〜10月31日
  調査事項 法人に関する事項,所有している建物について{工場敷地以外にある延べ床面積200平方メートル未満の建物について(棟数及び総延べ床面積),工場敷地以外にある延べ床面積200平方メートル以上の建物について(所在地,延べ床面積,構造,建築年次,敷地の権原,建物の利用現況及び建物の貸付の有無),工場敷地にある建物について(所在地,延べ床面積,構造,建築年次,敷地の権原並びに工場別有形固定資産(建物)の帳簿価格,減価償却額及び減価償却累計額)}

住宅・土地統計調査(基幹統計調査)

 住宅・土地統計調査については,「第21章 住宅」を参照。

住宅用地完成面積調査

1 実施機関

 国土交通省総合政策局情報管理部建設調査統計課

2 調査の目的

 年間の住宅用地の完成面積を調査することによって,住宅用地の供給量の実態を地域別に明らかにし,住宅宅地行政の基礎資料とする。

3 調査の沿革

 昭和44年(1969)統計報告調整法に基づく承認統計として,住宅用地完成面積調査が新設された。
 昭和45年(1970)調査(昭和44年実績)から実施されており,その後,昭和51年(1976)調査(昭和50年実績)から,住宅用地の区分に「別荘用地」が新たに加えられた。
 また,昭和52年(1977)調査から,調査対象期間が暦年ベースから年度ベースに変更された。

4 調査の方法等

  調査対象 地域:全国,単位:企業,属性:建設工事施行統計調査の対象業者の中から,宅地造成工事を施工するものと思われる3業種(土木工事業,建築工事業,とび・土工工事業)の建設業者
  調査方法 選定:無作為抽出,配布:郵送・オンライン,取集:郵送・オンライン,記入:自計,客体数:80,000
  周期・期日 周期:年,期日:7月31日
  調査事項 施行地域,発注者の種類,区域の種類,住宅用地の種類別工事件数,住宅用地の種類別完成面積

民事・訟務・人権統計年報

 登記法が明治20年(1887)2月に施行されたことに伴い,全国の登記所において取り扱った事件について「日本帝国司法省第1回登記統計年報明治20年」として,21年(1888)に刊行された年報が当年報の始まりである。その後,訟務,人権擁護,戸籍及び供託等に関する統計等が加わり,昭和48年(1973)に名称が「民事・訟務・人権統計年報」と改称された。昭和56年(1981)には,これを更に2分冊とし,登記・総務・人権に関する集計を「民事・訟務・人権統計年報I」(年間集計),戸籍等に関する集計を「民事・訟務・人権統計年報II」(年度集計)として刊行し,現在に至っている。
 本年報に収録する登記事件に関する統計調査として「登記統計調査」が実施されており,その内容は次のとおりである。

登記統計調査

1 実施機関

法務省大臣官房司法法制部司法法制課

2 調査の目的

各種登記事件の件数,税額等を明らかにし,登記行政の施策の基礎資料とする。

3 調査の沿革

 登記法が明治20年(1887)2月1日に施行されたことに伴い,全国の登記所において取扱った事件について「日本帝国司法省第1回登記統計年報明治20年」として刊行した。この年報は,現在の民事・訟務・人権統計年報の創刊号に当たるものである。
 昭和24年(1949)5月に「登録税額報告表,同免除件数調及び手数料額報告表様式設定並びに調整について」,同年6月「登記統計年表改訂について」を制定し,その後,法令の制定改廃に伴う改正を行って登記統計業務が進められてきた。

4 調査の構成及び方法等

 A-不動産登記等報告表 B-商業・法人登記調査票 C-債権譲渡登記統計報告表 D-成年後見登記統計報告表

 A-不動産登記等報告表

  調査対象 地域:全国,単位:行政機関,属性:法務局,地方法務局,支局及び出張所
  調査方法 選定:全数,配布:オンライン,取集:オンライン,記入:自計,客体数:760
  周期・期日 周期:月 期日:調査月の翌月20日
  調査事項 登記の種別,登記の種別ごとの件数・個数・税額・うち非課税件数・うち職権によるものの件数及び個数,軽減の適用を受けたものの軽減規定・件数及び税額,免除の適用を受けたものの免除規定及び件数,登記以外の事件の種別,種別ごとの件数・通数・手数料・筆・個・法人・枚数・うち交換による通数及び予備

 B-商業・法人登記調査票

  調査対象 Aと同じ
  調査方法 選定,記入:Aと同じ,配布:郵送・オンライン,取集:郵送・オンライン,客体数:698
  周期・期日 Aと同じ
  調査事項 事件の種別,処理の別,内・外国の別,本・支店の別,会社・法人等の種別・登記の種別,租税特別処置法の適用関係及び登録免許税額,資本の額,資本の増減額,登記手数料額

 C-債権譲渡登記統計報告表

  調査対象 地域,単位:Aと同じ,属性:東京法務局
  調査方法 選定,記入:Aと同じ,配布:郵送,取集:郵送,客体数:1
  周期・期日 Aと同じ
  調査事項 申請事件数表,登記手数料表,職権事件数表,証明書交付数表,交付手数料表,閲覧件数表

 D-成年後見登記統計報告表

  調査対象 Cと同じ
  調査方法 Cと同じ
  周期・期日 Cと同じ
  調査事項 申請等事件数表,職権事件数表,証明書交付件数表,閲覧件数表

全国マンション市場動向調査

1 実施機関

 (株)不動産経済研究所

2 調査の目的

 民間マンション販売価格等の市場動向の現状をタイムリーに提供するとともに,マンションの建設・販売・購入等の現状判断に資するための実績資料を提供する。

3 調査の沿革

 民間マンションの市場動向調査は,昭和42年(1967)「東京都鉄筋高層住宅全調査」として東京都内の5階建てマンションを対象とした調査が始まりである。その後,(社)日本高層住宅協会による「首都圏高層住宅全調査」に引き継がれ,調査対象は1都3県の5階建てへと拡大した。
 昭和46年(1971)以降は,(株)不動産経済研究所により首都圏のマンション動向について月次で調査が開始され,48年(1973)以降は全国調査(年次)に範囲が拡大された。また,平成3年(1991)以降は更に近畿圏,中国・四国地区についても月次に調査が行われている。

4 調査方法

 月次調査は,首都圏,近畿圏及び中国・四国地区,年次調査は,全国のマンション提供業者である各デベロッパーへの直接聴取による。業者の選定は有意に行われる。

5 調査事項

(1) 月次調査(毎月末)

 マンション及び建て売り住宅の発売・売却戸数,価格,敷地面積,建築面積,階高,棟数,最寄り駅からの所要時間等

(2) 年次調査(毎年末)

 市場規模,価格動向,販売状況及び開発規模等

ビル実態調査

1 実施機関

 (社)日本ビルヂング協会連合会

2 調査の目的

 ビルに関するデータを総合的に把握することにより,ビル業関係者,建設業関係者及びマーケット関係者等に有用な資料を提供する。

3 調査の沿革

 昭和40年度(1965)以降継続して毎年実施されている。

4 調査方法

 (社)日本ビルヂング協会連合会に属する全会員(平成17年度(2005)の会員数1,344社)に対して,毎年4月,アンケート調査(自計申告による郵送調査)による。

5 調査事項

 建物概要,年代規模,敷地状況,設備状況,建物使用用途内訳,空室面積,オフィスワーカー1人当たり床面積,別途徴収金形態,新規事業所賃貸条件等

地価公示

1 実施機関

 国土交通省土地鑑定委員会

2 調査の目的

 毎年1回,標準地の正常な土地の価格を公示(地価公示)し,一般の土地の取引価格に対して指標を与えるとともに,公共事業用地の取得価格算定の際の基準,土地の相続税評価・固定資産税評価の基準となる等により適正な地価の形成に寄与する。

3 調査の沿革

 昭和44年(1969)7月に制定された地価公示法に基づき,45年(1970)以来毎年実施されている。

4 調査方法

 都市計画区域の全域に,適切に分布された代表性,中庸性,安定性,確定性のある標準地(平成15年(2003):3万1,866地点)を選定し,その地点の土地価格を,各標準地二人以上の不動産鑑定士又は不動産鑑定士補によって,毎年1月時点で鑑定評価し,その結果を土地鑑定委員会が審査・調整し,標準地の正常な価格を判定する。

5 調査事項

 地価評価

都道府県地価調査

1 実施機関

 都道府県知事

2 調査の目的

 毎年1回,基準地の土地の標準価格を判定し,国の行う地価公示と合わせて一般の土地取引価格に対しての指標を提供する。

3 調査の沿革

 昭和49年(1974)に制定された国土利用計画法施行令に基づき,50年度(1975)以来毎年実施されている。

4 調査方法

 都道府県の全域に,[1]市街化区域においては1平方キロメートルに1地点,[2]市街化調整区域においては20平方キロメートルに1地点,[3]その他の地域においては1市町村に3〜5地点の基準点を選定(平成15年(2003):2万7,725地点)し,各基準地1人以上の不動産鑑定士又は不動産鑑定士補によって毎年7月に鑑定評価し,その結果を都道府県知事が審査・調整し,基準地の正常な価格とする。

5 調査事項

 地価評価

全国市街地価格指数

1 作成機関

 (財)日本不動産研究所

2 作成の目的

 全国主要都市の宅地価格の平均的変動状況を的確に把握し,指数の形で示すことにより,地価の全国的・マクロ的情報を長期時系列として提供する。

3 作成の沿革

 この指数は,昭和11年(1936)9月末に旧日本勧業銀行が宅地価格を調査し,「市街地価格指数」としてまとめてきたが,34年(1959)3月以降は(財)日本不動産研究所により作成されている。現在の基準時は平成12年(2000)3月末である。

4 作成方法

 研究所の全国52支所の不動産鑑定士等が,年2回(3月末日,9月末日),独立鑑定評価(更地としての評価)を行い,調査時点における調査地点(全国の223都市から有意に選定した約2千地点)の1平方メートル当たりの正常価格を求める。

5 調査事項

 市街地における商業地域・住宅地域及び工業地域の土地の正常価格

田畑価格及び小作料調

1 実施機関

 (財)日本不動産研究所

2 調査の目的

 田畑価格等の全国的な動向を把握し,田畑価格及び小作料に関する資料を整備・提供する。

3 調査の沿革

 田畑価格は大正2年(1913),田畑小作料は10年(1921)から旧日本勧業銀行により実施されていたが,昭和34年(1959)3月以降は(財)日本不動産研究所により実施されている。

4 調査方法

 農地事情を最もよく反映していると認められる市町村の役場及び農業委員会等(客体数:1,509)に対して,毎年3月末に自計申告による郵送調査として行われる。

5 調査事項

 田畑価格,田畑の固定資産税課税標準価格,実支出及び標準小作料,田畑価格及び小作料の騰落理由等

山林素地及び山元立木価格調

1 実施機関

 (財)日本不動産研究所

2 調査の目的

 山林素地及び山元立木価格の全国的な動向を把握し,山林素地及び山元立木価格に関する資料を整備する。

3 調査の沿革

 山林素地価格は昭和15年(1940),山元立木価格は21年(1946)から旧日本勧業銀行により実施されていたが,34年(1959)3月以降は(財)日本不動産研究所により実施されている。

4 調査方法

 林業事業を最もよく反映していると認められる市町村の役場及び森林組合等(客体数:1,067)に対して,毎年3月末に自計申告による郵送調査として行われる。

5 調査事項

 山林素地価格,山林の固定資産税課税標準価格,林地の樹種,山元立木価格,山元立木の樹種,山林素地及び山元立木価格の騰落理由等

全国賃料統計

1 実施機関

 (財)日本不動産研究所

2 調査の目的

 全国のオフィス及び共同住宅の賃料を調査し,指数の形で示すことにより,全国の賃料情報を提供するとともに,土地の有効利用・不動産の証券化等を推進するための基礎資料とする。

3 調査の沿革

 平成8年(1996)9月末から(財)日本不動産研究所により開始され,現在に至っている。

4 調査方法

 オフィス及び共同住宅について,不動産鑑定評価の手法により,成約事例に基づき,調査対象不動産を,新規に賃貸借する場合の実質賃料(保証金,敷金,権利金等を含む)で評価し,都市別の賃貸市場規模によりウエイト付けを行うことにより指数を算出する。平成16年(2004)9月末時点指数の基準時は12年(2000)である。
 調査期日は,毎年9月末日で,オフィスについては,全国からプレ調査結果によって有意に選定された76の客体(建物),共同住宅にいては,全国から無作為に選定された158客体(建物)を調査。

5 調査事項

 調査対象不動産を新規に賃貸借する場合の適正評価賃料

全国木造建築費指数

「第9章 建設業」参照。

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